La SCPI Soprorente, gérée par Fiducial Gérance, publie son Bulletin Trimestriel pour le troisième trimestre 2025. Ce trimestre affiche des fondamentaux robustes avec un taux d’occupation financier supérieur à 99%, un taux d’encaissement de plus de 90%, une distribution stable à 3,75 euros par part et des projets d’arbitrage en cours.
Collecte et souscriptions : marché secondaire actif
La SCPI Soprorente est une SCPI à capital fixe dont les parts s’échangent exclusivement sur le marché secondaire. Trois confrontations interviennent durant le troisième trimestre 2025. La confrontation du 31 juillet échange 730 parts à un prix d’exécution de 195 euros hors frais, soit 211,77 euros frais inclus. Celle du 29 août traite 285 parts à 202,58 euros hors frais, soit 220 euros frais inclus. La confrontation du 30 septembre échange 121 parts à 195,21 euros hors frais, soit 212 euros frais inclus. Le trimestre totalise 1 136 parts échangées à un prix moyen de 196,62 euros hors frais et 213,86 euros frais inclus. Le nombre de parts en attente de retrait s’établit à 1 216 unités au 30 septembre 2025. Aucune transaction de gré à gré n’intervient durant la période. Le capital reste stable à 241 255 parts pour un nominal de 36 912 015 euros depuis septembre 2024.
Investissements et arbitrages : projets de cession en cours
Aucune acquisition n’est réalisée au cours du troisième trimestre 2025. La SCPI étudie régulièrement de nouvelles opportunités d’acquisition en lien avec le conseil de surveillance. Concernant les arbitrages, la promesse de vente portant sur l’immeuble de bureaux de Noisy-le-Grand en Seine-Saint-Denis a été prorogée. Le promoteur en charge du projet a trouvé un partenaire financier capable de mener à bien l’opération sans en modifier les paramètres, notamment le prix de vente et l’absence de condition suspensive de permis. L’autre promesse de vente en cours porte sur l’actif de bureaux de la rue Pierre Mauroy à Lille dans le Nord. Cette transaction se déroule normalement et devrait aboutir à une réitération en novembre 2025. Ces deux arbitrages permettront d’optimiser la composition du portefeuille et de dégager des liquidités.
Activité locative : taux d’occupation exceptionnel
Le taux d’occupation financier ASPIM atteint 99,73% au troisième trimestre 2025, contre 95,77% au deuxième trimestre. Cette progression exceptionnelle de 3,96 points s’explique par la prise en compte des locaux vacants des actifs sous promesse de vente. Le taux se décompose en 85,53% de locaux occupés, 3,46% de locaux sous franchise, 10,74% de locaux sous promesse de vente et seulement 0,27% de locaux vacants. Une relocation majeure intervient durant le trimestre avec des bureaux de 1 456 mètres carrés au 6/8 avenue des Satellites au Haillan en Gironde prenant effet le 1er juillet. Cette entrée génère 176 800 euros de loyers annuels. Deux libérations totalisent 451 197 euros de loyers annuels sur la période, avec des bureaux de 965 mètres carrés rue de Paris à Lille et 1 594 mètres carrés à Noisy-le-Grand. Le taux d’endettement demeure nul à 0%.
Distribution et rendement : stabilité confirmée
L’acompte trimestriel versé reste stable à 3,75 euros par part de pleine jouissance. Ce montant demeure identique depuis le début 2025. Le versement intervient le 27 octobre 2025. Le total des revenus distribués depuis janvier 2025 atteint 11,25 euros par part. La distribution annuelle 2024 s’est établie à 16 euros par part sans aucun revenu non récurrent. Le taux de distribution 2024 atteint 5,04% sur la base du prix acquéreur moyen 2023 de 317,23 euros. Le taux de rentabilité interne à 10 ans s’établit à 4,61%, à 15 ans à 4,71% et à 20 ans à 9,12% au 31 décembre 2024. La durée de placement recommandée demeure de 8 ans. L’indicateur synthétique de risque se positionne à 3 sur une échelle de 1 à 7.
Patrimoine et valeurs : concentration parisienne affirmée
Le patrimoine compte 31 immeubles pour une surface totale de 25 980 mètres carrés. La valorisation vénale s’élève à 68,3 millions d’euros. La capitalisation atteint 51,1 millions d’euros. La répartition géographique privilégie Paris à 46,1%, les régions à 30,3% et l’Île-de-France à 23,6%. Par destination, les commerces représentent 56,4% du patrimoine, les bureaux 39,3% et les locaux d’activité 4,3%. La SCPI compte 44 locataires et génère 4,9 millions d’euros de loyers annuels quittancés. La valeur de réalisation s’établit à 290,70 euros par part au 30 juin 2025. La valeur de reconstitution atteint 346,04 euros par part. Le nominal de la part s’élève à 153 euros. Aucune évolution notable du capital nominal n’intervient sur 2024 et 2025.
Autres informations : marché secondaire organisé
Un appel à candidatures n’est pas mentionné dans ce bulletin trimestriel puisque Soprorente est une SCPI à capital fixe. Le prix d’exécution hors frais au 30 septembre 2025 s’établit à 195,21 euros. Les prochaines confrontations sont programmées les 31 octobre, 28 novembre et 31 décembre 2025. La commission de souscription n’est pas applicable pour une SCPI à capital fixe dont les parts s’échangent uniquement sur le marché secondaire. La commission de cession perçue par la société de gestion s’élève à 5% HT soit 6% TTC par part pour les transactions sur le marché secondaire. La SCPI est classée article 6 au sens du Règlement SFDR, n’ayant pas pour objectif de promouvoir des caractéristiques environnementales et sociales ni de réaliser des investissements durables.
Perspectives : finalisation des arbitrages attendue
La finalisation de la promesse de vente de l’immeuble de bureaux rue Pierre Mauroy à Lille devrait intervenir en novembre 2025. Cette cession permettra de dégager des liquidités et d’optimiser la composition du portefeuille. La promesse de vente sur Noisy-le-Grand suit également son cours avec l’identification d’un partenaire financier par le promoteur. Ces deux arbitrages portent sur des actifs représentant 10,74% des loyers facturables au troisième trimestre. La relocation réussie au Haillan témoigne de la capacité de la société de gestion à maintenir un taux d’occupation exceptionnel. Le contexte macroéconomique avec une inflation maîtrisée et un assouplissement monétaire soutient les perspectives. L’objectif demeure de maintenir un taux d’occupation supérieur à 99% et une distribution régulière pour les associés dans un marché immobilier en phase de consolidation progressive.
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